2014

Покупка апартаментов в Москве. Мифы и реальность…

Не секрет, что в России проживают одни из самых мнительных граждан. Страхи наших соотечественников распространяются буквально на все - от звонка полиции в дверь до элементарной установки программного обеспечения на компьютер. Мне много раз приходилось видеть девушек, которые при всплывании окна обновления Adobe в панике заламывают руки «О, ужас! У меня вирус!!! Что делать?». И иногда такая чрезмерная мнительность идет нам на пользу, но в других случаях – мы упускаем что-то ценное из страха перед новшествами.

В одной из моих предыдущих публикаций, где я рассказывала о квартале «Парк Мира» и тонкостях современного градостроительства, разгорелись нешуточные дебаты. Одной из тем, которую поднялoladuh1, стали недостатки апартаментов перед обычными квартирами.

Меня заинтриговали страхи населения, и я решила разведать, как на самом деле обстоят дела с покупкой апартаментов.

На мои вопросы отвечает руководитель группы проектов компании Sminex, Андрей Ильичев.



Миф №1. Стоимость проживания в собственных апартаментах (оплата коммунальных ресурсов, эксплуатационных затрат) существенно выше, чем в квартире.

Как правило, эксплуатационные расходы в апартаментах сопоставимы с расходами в жилье бизнес-класса и элитного и на 15-20% выше, чем в жилых помещениях эконом- комфорт-класса.

Сложно сказать, как формируется стоимость «коммуналки» во всех московских апартамента, но если говорить о Парке Мира, то коммунальная нагрузка жильцов нашего комплекса гораздо ниже, чем у жильцов квартир в элитных жилых домах и даже в домах бизнес-класса, как минимум, из-за наличия на территории собственной котельной.

Таким образом, если рассчитать затраты по статьям: эл. энергия + горячее водоснабжение + холодное водоснабжение + водоотведение, то стоимость за кв. м составит в Парке Мира - 96,8 руб./кв. м; в квартире, расположенной в элитном доме - 189,09 руб./кв. м.

Кроме того, разница в стоимости содержания апартаментов по сравнению с жилым фондом компенсируется стоимостью приобретения. Покупка апартаментов сегодня обходится в те же 15-20% дешевле, чем покупка жилья в сопоставимом районе. Таким образом, полученную при покупке экономию можно окупать за счет повышенного размера содержания апартаментов очень много лет.
При разнице в стоимости покупки апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 USD за кв. м (70 000 USD или 2 450 000RUB), ежемесячная переплата в 5 000 руб. (60 000 RUB в год) будет окупаться 40 ЛЕТ.

Миф №2. Оформление прав собственности на апартаменты (нежилые помещения) отличается от оформления прав на жилые помещения более сложным порядком и требует дополнительных временных и денежных затрат в том числе и регистрации в налоговой инспекции как предпринимателя.

Оформление апартаментов в собственность отличается от оформления квартиры только информацией о назначении помещения. В случае квартиры – это жилое помещение, а апартаменты по документам – не жилое. Во всем остальном отличий нет.

Собственник получает свидетельство единого образца по форме Приложения № 14 к Постановлению Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В классическом западном понимании апартаменты – это любое помещение, пригодное для проживания. Однако на российской почве этот сегмент приобрел уникальные, не характерные западному рынку недвижимости, черты. В силу того, что в нашей стране существует более жесткое, чем на Западе, разграничение на жилые и нежилые помещения, на нашем рынке закрепилось убеждение, что апартаменты – это нежилое помещение, приспособленное для жилья. При этом разница между жильем (квартирой) и апартаментами заключается лишь в наличии института прописки.

В западных мегаполисах (Нью-Йорк, Лондон) в случае использования нежилых помещений в качестве жилья могут возникнуть вопросы со стороны местных регулирующих органов – например, жилищной инспекции. Но эти вопросы будут связаны с нецелевым использованием площадей, а не с наличием или отсутствием регистрации в данном помещении, поскольку институт регистрации в западных странах отсутствует.

В России же наоборот. Нормативной базы, которая запрещает человеку проживать в каком-то помещении независимо от его назначения, у нас нет, зато есть требование регистрации в помещении, отсутствие которой может стать причиной для административной ответственности.

Что касается обязательной постановки владельцев апартаментов на учет в налоговую инспекцию – это так же миф.

Владельцы квартир и апартаментов имеют одинаковые условия с точки зрения налогов: если помещение не используется для систематического извлечения прибыли, становиться на учет в налоговую инспекцию не нужно.

Миф №3. В отношении апартаментов существует более сложный принцип налогообложения.

На самом деле, принцип налогообложения един – налог на имущество физических лиц. Ставка: 0,1-0,5% от кадастровой стоимости жилого/нежилого помещения.

Налог на апартаменты в Парке Мира составляет 0,5% от кадастровой стоимости, в то время как налог на жилые помещения составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Но! Кадастровая стоимость апартаментов почти в 2 раза ниже рыночной стоимости (та стоимость, по которой апартаменты продаются). Поэтому, при расчете суммы налога обычной квартиры и апартаментов Парк Мира будет видно, что разница в налоговой нагрузке практически отсутствует.

Реальность…
В апартаментах действительно нельзя прописаться. И это, конечно, ограничивает возможности людей, которые планируют приобрести в собственность единственное жилье и не имеют иной регистрации в Москве.

Однако, есть и преимущества апартаментов:

Перепланировка апартаментов практически не требует согласований. Не нужно согласовывать перемещение/устройство санузлов или СМР по устройству полов (в отличие от перепланировки квартиры).

Согласованию подлежат только изменения, касающиеся несущих стен и перекрытий, внешнего вида здания и замены инженерных систем.

Вот как-то так. Спасибо Андрею за столь подробные ответы.

Если у вас остались вопросы – задавайте в комментариях.

Posts from This Journal by “недвижимость” Tag

Шо такое апартаменты? Я сам с колхозу, не знаю такого.
Ну вот и я не знала разницы.

Насколько мне удалось разобраться: апартаментами называют "квартиры", которые находятся в домах, построенных на земле не предназначавшейся для жилого строительства. И потому они имеют статус нежилого помещения, но в остальном выглядят как квартиры.
зачем экономить при покупке, чтоб потом платить за коммуналку как в элитном?
ну а прописка?
Так это жилье элитного уровня. Все равно как покупать автомобиль прошлого года (из салона, но дешевле) или шмотки прошлых коллекций (качество D&G, но по доступной цене).

Прописки, к сожалению, нет. Но многим она и не нужна. Я 15 лет живу не там, где прописана)
Имею собственные апартаменты , 970 кв м . Эксплуатационные расходы в год 2400000 рублей без коммуналки . Сопротивлялась долго , взыскали с нас по суду . Аудит провести практически невозможно и скинуть эксплуатационную организация бессмысленно . Это не ЖКХ , а это нежилые помещения , почти роскошь .
Новый закон , налог 2 процента от кадастровой стоимости . В Филях строятся апартаменты , кадастровая стоимость 900 млр рублей . Сам Сабянин курирует , представляю сколько денег получит город . Денжище ! На 60 м ап 250000 рублей в год . Вот и считайте .
Далеко не каждый мой читатель имеет возможность жить в апартаментах такого размера :) Интересно, а в какую сумму обошлись бы расходы, если бы помещение такого размера было жилым?
прописаться нельзя, налоги и коммуналка дороже, и ликвидность не очень
Апартаменты не является жилым фондом города Москвы. Поэтому нормативы (ограничения) по тарифам ЖКХ распространятся на апартаменты не будет. Это значит, что тарифы ЖКХ будут рыночные. Сколько захочет взимать с жильцов управляющая компания, то столько и будет.
Апартаменты это реальность городской застройки.
Скидка по цене перекроет разницу в обязательных платежах на десятилетия.
А расскажите подробнее... Вы сами живете в апартаментах?
Миф №4. Аппартаменты хорошо продаются
Реальность...
Хреново продаются, особенно сейчас
Сейчас все хреново продается :) Даже шмотки, которые "вдруг" стали стоить в 2 раза дороже, при том, что ЗП никому не увеличивали, а многим урезали))
В апартаментах отсутствует прописка, а в нашей стране это существенный минус.
К аппартаментам не применяются СНИП, ГОСТ и СП, которые обязательны для жилых помещений.

Застройщик при возведении апартаментов не несет обязанностей по строительству социальной инфраструктуры (школы, сады, поликлинники, детские площадки).

В аппартаментах нет обязанности соблюдать нормы по соблюдению тишины и правилам проведения ремонтных работ, что есть для жилых.

Аппартаменты можно использовать не только для проживания, но и организовать офис "под боком" Вашей "квартиры", в том числе с высокой посещаемостью сотрудниками и клиентами.
Все уверения УК, что они этого не допустят миф.

Про перепланировки.
При перепланировках в апартаментах можно не соблюдать общеустановленные правила и требования по перепланировке жилых помещений, что может создать неудобства для всех проживающих. Например над Вашей спальней могут оборудовать туалет, что запрещено в жилых.

Ну а про регистрацию Вы написали. Регистрация там невозможна.

По сути жизнь в апартаментах это жизнь в офисе.


Для меня единственной принципиальной разницей является лишь невозможность прописаться в апартаментах и все))
Я так и не поняла, для кого эти апартаменты. Кто покупает их?
Из статьи и комментариев ясно, что лучше элитное жилье
=на 15-20% выше, чем в жилых помещениях эконом- комфорт-класса.=
общие расходы не на 15-20 процентов выше, а почти в 2 раза
=Налог на апартаменты в Парке Мира составляет 0,5% от кадастровой стоимости, в то время как налог на жилые помещения составляет 0,1% от кадастровой стоимости=
то есть, в 5 раз
и это если апарты по документам числятся гостиницей
если офисами - то в 20 раз разница
=Кадастровая стоимость апартаментов почти в 2 раза ниже рыночной стоимости (та стоимость, по которой апартаменты продаются). Поэтому, при расчете суммы налога обычной квартиры и апартаментов Парк Мира будет видно, что разница в налоговой нагрузке практически отсутствует.
нет
не видно, вообще причем